Il decreto legislativo n. 122/2005 è volto a prestare idonee tutele alle persone fisiche, sia al momento del contratto preliminare che al momento del contratto definitivo, in relazione all’acquisto di immobili in corso di costruzione. Con le modifiche apportate dal Codice della crisi di impresa, tra i compiti affidati al notaio per la tutela dei diritti del consumatore è compresa la verifica che il costruttore consegni all’acquirente la polizza assicurativa decennale postuma, che garantisca all’acquirente il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti di costruzione, che si siano verificati successivamente alla stipula dell’atto di trasferimento.
Considerato che il decreto ministeriale destinato ad individuare il modello standard della polizza assicurativa decennale non è stato ancora emanato, pur essendo la norma in vigore dal 2019, gli otto Consigli notarili della regione, coordinati dal Comitato Regionale dei Notai della Lombardia, al fine di agevolare l’adempimento del controllo affidato al notaio, hanno approvato alcune linee guida, utili ad identificare i requisiti minimi della polizza assicurativa.
Tra i requisiti indicati dai notai lombardi per la conformità della polizza assicurativa figurano:
- l’esatta individuazione dell’immobile assicurato, che risulta idonea se effettuata mediante un criterio di collegamento oggettivo, riferito – oltreché al Comune di ubicazione dell’intervento edilizio – al titolo abilitativo edilizio, oppure ai dati catastali delle aree edificate, o alla denominazione del comparto urbanistico di pertinenza;
- l’inderogabilità del termine iniziale di efficacia della polizza (“la data di ultimazione dei lavori”, con conseguente illegittimità delle clausole che escludano la risarcibilità di danni verificatisi prima di un certo termine;
- l’inderogabilità della durata decennale della polizza;
- l’inopponibilità al Beneficiario (acquirente) del mancato pagamento del premio e del recesso eventualmente accordato al Costruttore-Contraente.
“Volutamente il documento non prende posizione su alcune questioni, comunque di rilevante importanza, che sono rimesse al decreto ministeriale previsto dalla legge, la cui emanazione appare sempre più necessaria e che potrà completare il quadro normativo. Mi riferisco, in particolare, alla previsione di scoperti e franchigie a carico dell’acquirente ed ai relativi limiti, alle clausole che contengono delimitazioni del sinistro/rischio assicurato, la cui conformità alla legge appare dubbia, nonché alle clausole che prevedano che il pagamento dell’indennità da parte dell’Assicuratore abbia efficacia liberatoria tout court, a favore del costruttore, anche per i danni eventualmente eccedenti la misura dell’indennizzo pagato”, spiega Enrico Maria Sironi, Presidente del Comitato Regionale dei notai.
“Il documento approvato dai Consigli distrettuali, con il coordinamento del Comitato regionale, unitamente al precedente documento riguardo alla fideiussione da rilasciare in sede di preliminare, completa le iniziative per agevolare l’uniforme interpretazione della normativa da parte dei notai milanesi e lombardi, supportandoli anche nei rapporti con le compagnie di assicurazione, che in attesa del decreto ministeriale devono comunque adeguare le polizze alle prescrizioni di legge” sottolinea Massimo Sottocornola, Presidente del Consiglio Notarile di Como e Lecco.
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